不動産投資信託とは
- REITとは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、日本語では「不動産投資信託」といいます。平成12年5月、投資信託及び投資法人に関する法律（平成12年11月施行）の改正によ り、従来、投資信託の運用対象が、主として有価証券（株式や債券等）に限定されていたものが、不動産等へ拡大されました。これにより、不動産投資信託 （REIT）を組成するための法制が整いました。
- REITは、投資家から集めた資金等によって、REITのために設立された法人である投資法人が不動産を所有し、運用した収益（賃料 収入や売却益）を投資家に分配する金融商品です。一定の条件を満たす場合、出資者に対する配当を法人税等の課税前利益によって行うことができます。
- 各投資法人は、半年毎に決算を行い、投資家への分配金を支払います。日本賃貸住宅投資法人は、東京証券取引所 不動産投資信託市場に上場しており、投資口は株式と同じように売買が可能です。
REITの仕組み
- 投資法人は投資家からの投資及び金融機関からの融資並びに投資法人債の発行により資金を調達
- 投資法人は投資証券を発行
- 投資法人は調達資金を主に不動産に投資
- 投資法人は主に投資不動産から賃貸収入等を受け取る
- 投資法人は融資の利息及び投資主への分配金並びに社債権者へ投資法人債の利息を支払う
- REITは会社型投資信託（投資法人）と契約型投資信託（委託者指図型・委託者非指図型）の2つに分類されます。現在、上場しているREITは全て会社型投資信託です。
- 会社型において投資口を表示する証券を投資証券といい、株式会社の株券に相当します。契約型において信託受益権を表示する証券を受益証券といいます。
REIT投資の主なリスク
REITでは以下のようなリスクがあり、元本及び分配金等が保証されている商品ではありません。
＜価格変動リスク＞
市場価格は、不動産市況や金利の変動、景気見通し等により変動し、損失を被ることがあります。
＜信用リスク＞
発行者である投資法人の信用状況の悪化や財務状態の悪化により、損失を被ることがあります。
＜流動性リスク＞
市場での取引高が少ない場合には、予期した価格で売買できない可能性があります。
＜不動産に関するリスク＞
REITの分配金は、不動産から得られる賃貸料収入等の変動に影響されます。 また、REITが財産として保有する不動産は、自然災害等の予測不可能な偶発事象などにより滅失、毀損又は劣化等の影響を受ける可能性があります。
＜資産運用に関するリスク＞
REITの価値は、財産として保有する不動産等の評価額の変動や資産の入替え等による運用の成果に影響され、変動する可能性があります。
＜制度に関するリスク＞
不動産等に係る法制度（税制、建築規制等）の変更により、不動産等やREITの価値が影響を受ける可能性があります。
本投資法人の特徴のひとつに、負ののれんがありますが、その概要について説明します。
図のように企業結合時における被取得企業の時価純資産額（受入資産の公正価値-受入負債の公正価値）が取得原価を上回る場合、その差額が負ののれんになります。この負ののれんは発生時に利益に計上されます。本投資法人においても、旧プロスペクト・リート投資法人との合併時（*）において、負ののれんを123億円計上しています。この負ののれんを原資とした配当積立金を限度として、同一決算期間内に発生した不動産の売却損益が通算して損失となる場合、不動産の売却に伴い費用が発生する場合、又は固定資産評価損が生じる場合等には取崩し、分配原資に充当することで前記ケースにおける分配金への影響を回避します。
*本投資法人と旧プロスペクト・リート投資法人は新たな成長機会を探るべく、それぞれの成長戦略及び財務戦略を詳細に検討した結果、合併により資産規模の拡大、負ののれんの活用、財務面の安定化等の実現を図ることが両投資法人の企業価値の更なる向上に資するという共通の認識を得るに至り、本投資法人を吸収合併存続法人、旧プロスペクト・リート投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併を平成22年７月１日に行いました。
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